Ze względu na fakt, iż aktualnie oprocentowanie w hiszpańskich bankach jest bardziej atrakcyjne niż w Polsce, wielu klientów rozważa zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości.
Jeśli musimy wziąć kredyt na zakup nieruchomości ze względu na brak środków własnych – ważne jest, aby dobrze skalkulować czas podpisania poszczególnych umów w procesie nabywania nieruchomości. Jeśli zaznaczymy konieczność finansowania kredytem w umowie rezerwacyjnej, to unikniemy stresu, że jeszcze nie mamy przyznanej hipoteki, a jesteśmy już zobowiązani terminami do podpisania umów. Oczywiście nie dotyczy to również osób, które mają środki własne na zakup.
Czy Polak może się ubiegać o kredyt w Hiszpanii?
W przypadku klientów nierezydentów, którzy mają dokumenty uwierzytelniające dochód, hiszpańskie banki przyznają kredyty bez większych problemów. Będąc nierezydentem, można wnioskować o kredyt na 50% – 60% wartości nieruchomości. Bank udziela kredytu na dany procent wartości nieruchomości – należy jednak pamiętać, że dodatkowo należy doliczyć podatki, opłaty transakcyjne i obsługę prawną. W zależności, czy jest to rynek pierwotny czy wtórny, będą one stanowiły dodatkowy koszt – w przedziale od 8% do 13%.
Niezależny rzeczoznawca wycenia daną nieruchomość i w większości przypadków jest ona niższa aniżeli jej faktyczna wartość rynkowa. Nie należy tego jednak interpretować, że przepłacamy za daną nieruchomość – taką strategię przyjęły banki. Oferują one kredyty na około 50-60% wartości nieruchomości, a w rzeczywistości często obniżają jej wartość, aby mieć zabezpieczenie na wyższym udziale procentowym i tym samym zmniejszyć swoje ryzyko. Tak czy inaczej, w obu przypadkach – nawet jeśli rzeczoznawca wyceni wartość nieruchomości wyżej niż cena rynkowa – bank przyjmuje niższą wartość z tych dwóch.
Polecamy zatem przyjąć kalkulację uzyskania kredytu na poziomie 50% wartości nieruchomości, co pozwoli uniknąć rozczarowań, a jeśli przyznana kwota byłaby wyższa – będzie to miłą niespodzianką.
Jaki jest okres i warunki kredytowania?
Maksymalny czas kredytowania to 20 lat, co uzależnione jest również od wieku kredytobiorcy. Warunki kredytów, jakie aktualnie oferują banki (analiza na podstawie aktualnej oferty Banco Santander oraz Banco Sabadell) prezentują się następująco:
- 50-60% wyceny wartości nieruchomości,
- 20 lat – okres spłaty kredytu,
- 3,60% oprocentowania w pierwszym roku kredytowania,
- Euribor +1,9% oprocentowania od drugiego roku spłaty (klienci spoza strefy euro otrzymują ofertę kredytów z oprocentowaniem zmiennym od drugiego roku spłaty),
- 1% do 1,5% prowizji za otwarcie kredytu hipotecznego,
- 0,25% w ciągu pierwszych 3 lat (później 0%) prowizji za wcześniejszą spłatę częściową lub całkowitą.
Bank zobowiąże nas także do wykupienia polisy na życie, jak i ubezpieczenia mieszkania, poprzez swoją agencję ubezpieczeniową, ale z reguły są to bardzo atrakcyjne stawki rynkowe.
Czy istnieje możliwość negocjacji kwoty otwarcia kredytu?
Prowizja otwarcia kredytu może ulec obniżce, jeśli skorzystamy z różnych ofert banku – np. posiadając dwie karty kredytowe, z których mamy obowiązek wydania kwoty minimalnej w miesiącu czy roku lub otwierając konto oszczędnościowe w danym banku. Każdy bank oferuje wachlarz dodatkowych usług i korzystając z nich, jesteśmy w stanie obniżyć kwotę prowizji o kilka punktów.
Jakie dokumenty musimy złożyć w banku, wnioskując o kredyt?
W zależności od sytuacji osobistej i zawodowej klienta, wymagane są różne dokumenty, ale zawsze potrzebne nam będą:
- deklaracje podatkowe z 2 ostatnich lat (PIT),
- wyciąg z BIK (Biuro Informacji Kredytowej) każdego kredytobiorcy,
- wyciągi bankowe z ostatnich 6 miesięcy (gdzie będą widoczne stałe wpływy i spłaty kredytów ratalnych, jeśli takie są),
- wyciąg z CEIDG dla działalności gospodarczej lub 3 ostatnie paski wypłat dla umowy o pracę,
- w przypadku zatrudnienia konieczna jest informacja o dacie rozpoczęcia działalności lub o stażu pracy,
- wyciąg bankowy lub inne zaświadczenie o środkach na koncie/lokacie (czy innym produkcie finansowym), które zostaną użyte do zakupu nieruchomości jako wkład własny,
- „nota simple”, czyli dane rejestracyjne nieruchomości, którą klient kupuje,
- umowa rezerwacyjna dotycząca kupowanej nieruchomości,
- wypełniona deklaracja majątkowa,
- wypełniony wniosek o finansowanie,
- numer NIE wnioskodawcy (I.E. – Número de Identidad de Extranjero), czyli tzw. Numer Identyfikacyjny Cudzoziemca.
W zależności od banku, możemy zostać poproszeni o przedstawienie wskazanych dokumentów przetłumaczonych przez tłumacza przysięgłego. Są to już bardzo rzadkie przypadki, ponieważ lokalne banki od dwóch lat intensywnie udzielają Polakom kredytów i mają przystosowane specjalne arkusze, aby odczytać poszczególne pozycje deklaracji podatkowych.
Jak przebiega proces i ile to trwa?
Dla komfortu lepiej przyjąć przedział między 6 a 8 tygodni. W momencie, kiedy bank posiada kompletną dokumentację klienta, potrzebuje ok. tygodnia, aby zrobić analizę i dać mu wynik automatycznego scoringu. Jeśli wynik jest pozytywny, to musi być jeszcze zaaprobowany przez analityka lub dyrektora oddziału (zależy od kwoty hipoteki), co może potrwać następnych kilka dni.
Następnie bank zleca wycenę nieruchomości (stanowi to koszt kredytobiorcy), co trwa następny tydzień, a później – jeśli w trakcie nie wystąpiły żadne dodatkowe komplikacje – musimy doliczyć 2-4 tygodnie na przygotowanie umowy kredytowej.
Mając już przyznany kredyt, otrzymamy tzw. FEIN (Europejski Standardowy Arkusz Informacyjny), co stanowi wiążącą ofertę kredytu hipotecznego. W tym dokumencie bank dostarcza szczegółowej informacji dotyczącej warunków i kosztów kredytu hipotecznego. Oznacza to, że podczas trwania tego terminu bank nie będzie mógł zmienić nawet jednego przecinka w charakterystyce hipoteki wyszczególnionej w aktach. Bank Hiszpanii określa, że banki muszą dostarczyć ten dokument bezpłatnie i co najmniej 10 dni przed podpisaniem umowy zakupu, aby przyszły kredytobiorca mógł „dokonać porównania i podjąć świadomie decyzję” przed ostatecznym podpisem kredytu hipotecznego.
FEIN kredytu hipotecznego jest wiążącą propozycją, ale tylko dla banku. Zgodnie z ustawą o kredytach na nieruchomości, FEIN jest „wiążącą ofertą dla podmiotu w uzgodnionym okresie do podpisania umowy, który musi wynosić co najmniej dziesięć dni”. FEIN istnieje od czerwca 2019 r., kiedy to weszło w życie nowe prawo hipoteczne, zobowiązujące bank do udzielania klientom przejrzystych informacji. Jeśli podpiszesz FEIN (zaświadczenie jego otrzymania) i później zdecydujesz, że nie zaciągniesz tej hipoteki, bank nie będzie mógł za to ukarać ani obciążyć.
Oznacza to, że jako krok przed podpisaniem umowy hipotecznej (a co za tym idzie zakupem), bank i klient muszą zgłosić się do notariusza (klient może przybyć osobiście lub być reprezentowanym przez swojego prawnika) z wyprzedzeniem 10 dni przed terminem podpisania ostatecznego aktu zakupu – w celu sformalizowania aktu akceptacji warunków hipoteki. Po upływie terminu 10 dni możemy przystąpić do podpisania aktu zakupu i hipoteki.
W ostatecznym dniu zakupu następuje podpisanie symultaniczne dwóch aktów w obecności notariusza. Najpierw sporządzany jest akt notarialny kupna-sprzedaży nieruchomości, a następnie ustanowienie na niej hipoteki. Bank udzielający kredytu przekazuje w trakcie czynności czek bankowy, obejmujący ustaloną kwotę hipoteki na daną nieruchomość.
Po czynności notarialnej i rozliczeniu należnych podatków dojdzie do wpisu prawa własności oraz obciążenia hipotecznego do właściwego rejestru nieruchomości. Kredytobiorca będzie zobowiązany do zwrotu kredytu wraz z umówionymi odsetkami, gdzie zabezpieczeniem w przypadku braku rozliczenia będzie zakupiona nieruchomość.
W przypadku, kiedy sprzedający ma obciążenie hipoteczne na nieruchomości, to spłata hipoteki odbędzie się jednocześnie tego samego dnia przed notariuszem. Bank kupującego wystawi jeden czek na spłatę hipoteki, a jeśli jeszcze pozostanie różnica, to drugi czek wystawiany jest dla sprzedającego na pozostałą kwotę.
Wszystkie płatności przy transakcji kupna-sprzedaży są przeprowadzane za pomocą „czeków bankowych potwierdzonych” – co dosłownie oznacza gwarancję, że dana kwota, na którą został wystawiony czek, jest „zamrożona” na koncie do momentu realizacji danego czeku.
Przelewy mają zastosowanie jedynie przy opłacie pierwszej umowy rezerwacyjnej, gdzie wpłacamy w większości przypadków 10% ceny nieruchomości, czy też przy pozostałych drobnych rozliczeniach uregulowania rachunków – jeśli tak postanowią prawnicy reprezentujący obie strony.
Banki pobierają prowizję za wystawienie czeku potwierdzonego/gwarantowanego i w zależności od banku jest to ok. 0,4% – 0,5% od kwoty. Polecamy negocjować z bankiem, aby prowizja była jak najmniejsza. Jeśli płatność za daną nieruchomość będziemy przeprowadzali przez kancelarię prawniczą, to zawsze możemy zwrócić się o pomoc i polegać na ich długoletniej współpracy z danym bankiem, aby obniżyć prowizję do możliwego minimum.
Jeśli zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości w Andaluzji, zobacz jakie zmiany podatkowe podjęły tamtejsze władze Autonomii, aby zachęcić do inwestycji. Wykaz i opis zmian znajdziesz pod tym linkiem.
